제소전 화해조서라고 혹시 들어보셨나요? 많은 임대인들이 월세가 3기 이상 밀리게 되면 내용증명을 보내보거나 그래도 안 될 경우에는 명도소송까지 생각을 하게 됩니다.
저는 상가를 하나 가지고 있는데 월세가 8기까지 밀리게 되어서 내용증명을 고민하다가 크몽에서 5만5천원을 지불하고 변호사와 상담을 하게 되었는데 '제소전 화해조서'를 권해서 진행을 하기로 했습니다.
📌 제소전 화해조서란?
제소전 화해조서란 임차인이 월세를 3기 이상 채납할 경우 계약해지하고 내보낼 권리가 임대인에게 있지만 임차인이 나가지 않는 경우가 종종 있습니다. 이럴때는 보통 명도소송을 진행해서 승소 후 강제집행하게 되는데 기간도 6개월에서 1년이 걸리고 소송비용도 만만치 않죠.
그래서 명도소송까지 가는 것을 방지하고자 사전에 임대인과 임차인이 합의하여 계약해지 사유가 발생하면 임대인이 바로 강제집행해서 임차인을 내보낼 수 있도록 하는 합의서입니다.
🟥 실제로 진행해본 제소전 화해조서
대부분 제소전 화해조서를 부동산의 계약단계에서 작성하는 경우가 많다고 합니다. 추후에 임대인과 임차인이 갈등 관계가 되면 임차인이 제소전 화해조서를 잘 써주지 않기 때문이죠.
저와 같은 경우에는 임차인과의 관계가 나쁘지 않았습니다. 그래서 계약단계가 아닌 월세가 밀린 상태에서 화해조서를 진행해야하는 상황이었습니다.
임차인이 사정이 좀 안 좋아져서 월세를 못내는 것을 대충은 알고 있었습니다. 그런데 정말 사정이 안 좋은지, 그냥 안내는 건지는 정말 알길이 없죠.
그래서 임차인에게 계약해지 하고 2주 뒤에 상가를 비워주든지 아니면 제소전 화해조서를 써 달라고 부탁하게 되었습니다. 예상과 다르게 임차인은 흔쾌히 제소전 화해조서를 진행하겠다고 합의했습니다.
만일 임차인이 제소전 화해조서를 쓰지 않겠다고 했다면, 상가를 비워달라고 할 생각이었습니다. 그래도 나가지않는다면 명도소송을 진해하려고 했습니다. (딱히 다른 방법은 없었습니다.)
🟥 크몽을 통해 제소전 화해조서를 신청하다!
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| 크몽에서는 많은 변호사들이 활동하고 있습니다. |
저는 예전에도 변호사 없이 소송을 진행해보기도 해서 제소전 화해조서 신청도 변호사없이 혼자 진행해보려고 했습니다. 그런데 일반 소송 같은 경우는 인터넷에 정보가 아주 많은데 제소전 화해조서의 경우는 생각보다 신청정보를 비롯한 세부적인 정보가 많이 없었습니다.
그래서 결국 크몽을 통해 친절하게 상담해주신 변호사님에게 의뢰하게 되었습니다.
개인적으로 크몽의 장점은 변호사들의 평판을 확인할 수 있어서 막연하게 법무법인에 의뢰하는 것보다 괜찮은 변호사를 찾을 수 있다는 것입니다. 그리고 크몽에서 중계하는 만큼 조금 더 의뢰자에게 신경을 써 줄 가능성도 있습니다.
변호사를 통해서 제소전 화해조서를 진행한다면 가격은 50만원에서 150만원으로 다양한 것으로 보입니다. 150만원까지 하는 이유는 2명의 변호사가 의뢰인과 대리인이 되어서 법원에 대리참석하는 경우에 가격이 올라가기 때문에 그렇습니다. (이 경우 임대인과 임차인이 법원에 출석할 필요가 없습니다.)
저 같은 경우에는 55만원으로 진행했는데, (소송비용: 46,100원 제외) 법원에 한날 임대인과 임차인이 출석해서 합의를 보기로 했기 때문입니다.
🟥 제가 변호사에게 제출했던 서류
<기본서류>
제소전 화해 신청서
<첨부서류>
1. 임대차계약서 사본 1부
2. 부동산 등기부등본 1부
3. 일반건축물대장 1부
4.개별공시지가 또는 토지대장 1부
🟥 제소전 화해조서 신청시 주의 사항
1. 목적물 특정
목적물을 확실히 특정해야 합니다. 이것은 목적물이 등기부상 특정할 수 있는 부동산이어야한다는 것입니다. 만일 목적물이 등기부상 특정할 수 없는 부동산일 경우에는 별지로 측량도면이나 위치, 거리, 방향과 면적등을 표시하여야합니다.
*개인적 생각: 부동산이면 대부분 등기부등본상에 등록이 되어 있겠죠? 그러면 문제가 없을겁니다. 위 경우는 좀 예외적인 경우로 산이나 밭같은 특정한 부동산을 말하는 것 같네요.
2. 계약서 인용
계약서를 인용하여 제소전 화해조서 조항을 만들지 않습니다. 예를 들어, 임대차계약서의 각 조항을 위반했을 경우 계약을 해지할 수 있다 등의 화해조항등과 같이 화해조항에 임대차계약서를 인용한 경우가 많이 있는데요, 법원은 이러한 화해신청에 대해서는 제소전 화해 신청요건에 부합되지 않는다는 이유로 각하할 수 있으므로 이점을 유의해야합니다.
* 개인적 생각: 제소전 화해조서는 임대인이나 임차인과의 약속을 공고히하기 위해 합의 하는 과정입니다. 그래서 임대인이나 임차인에게 특별히 유리한 계약사항을 조항에 넣는 것은 불필요한 행동이며 신청요건에 부합하지 않습니다.
3. 부동산 점유이전금지 가처분
부동산에 대한 점유를 다른이에게 이전하거나 점유 명의를 변경하려는 위험을 원천적으로 차단시키는 것입니다. 제조전 화해조서를 받아놨는데 집행관이 강제집행을 진행하려고 출두했으나 기존 세입자가 다른 사람에게 전대를 해버렸거나 점유자체를 다른 사람에게 넘겨버려서 강제집행을 못하게 되는 경우를 막기 위해서입니다.
* 개인적 생각: 임차인이 빌려서 쓰는 부동산을 또 다른 사람에게 빌려주는 것을 전대라고 하는데 이 경우 반드시 임대인의 동의를 얻어야 하는데 불법적으로 이런 일을 한 사례가 있나보네요. 일반적인 사례는 아니니 너무 걱정안하셔도 될것 같아요^^
🟥 제소전 화해조서 결과?
우선 저는 제소전 화해조서의 신청서를 변호사를 통해서 법원에 제출한 상태입니다. 조만간 법원에서 출두하라는 명령이 나오면 임차인과 함께 법원에 가서 화해조서에 동의를 하게 되겠죠. 모든 과정이 약 2-3달이 걸린다고 하네요.
임차인과 함의를 끝냈고 내용이 확실한 신청서를 보냈으니 별 다른 일이 없다면 화해조서를 받게 되고, 계약해지 사유가 발생하면 바로 강제집행 조치할 수 있을 것 같습니다.
제소전 화해조서는 임대인과 임차인의 약속을 더욱 공고히하는 합의서입니다. 만일 임대료가 3기를 넘어가는데 임차인과 사이가 나쁘지 않다면 명도소송을 바로 하는 것 보다는 화해조서로 합의하는 것을 추천드립니다!
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